Vragen en Antwoorden Huurprijswijzigingsbeding en voorbeeldbrief HV Java

• Hoe kunnen we checken of de formulering van dit huurprijswijzigingsbeding + incassokostenbeding ook zo staat in ons contract? Ik kan me voorstellen dat Bouwinvest werkt met verschillende type contracten.

  Wij hebben tientallen huurcontracten ingezien en daar staat altijd het huurprijswijzigingsbeding in. Alleen het opslagpercentage kan wisselen.

• Wat is het incassokostenbeding?

  Het incassokostenbeding is onderdeel van de algemene voorwaarden. Dat is ook eerder als oneerlijk bestempeld, we hebben het er daarom bij gezet. Het is minder belangrijk, maar je hoeft het niet te verwijderen.

• Sommige mensen hebben een reactie van Bouwinvest gehad en zijn die allemaal hetzelfde?

  Dat weten wij ook niet. Hieronder voor iedereen een veel voorkomend antwoord dat door Bouwinvest gegeven is.

  “Hartelijk dank voor uw bericht.

  Wij hebben uw brief van X 2024 in goede orde ontvangen. Hierin gaat u in op de gevolgen van een aantal uitspraken van de rechtbank Amsterdam, waarin de rechtbank het huurverhogingsbeding als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG aanmerkte en buiten toepassing liet.

  U zult begrijpen dat deze kwestie onze volle aandacht heeft. Wij zijn het evenwel fundamenteel oneens met deze uitspraken van de rechtbank Amsterdam. De kwestie is inmiddels voorgelegd aan de Hoge Raad en wij hebben er het volste vertrouwen in dat ons huurprijsverhogingsbeding na het oordeel van de Hoge Raad in stand blijft. Als de Hoge Raad inderdaad zoals wij verwachten oordeelt dat de huurverhogingsbedingen niet oneerlijk zijn, zijn de betreffende huurverhogingen geldig geweest en is er geen basis voor aanspraken.

  Hoewel wij uw brief in het licht van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam begrijpen, verzoeken wij u dan ook om gezien het voorgaande (vooralsnog) af te zien van (rechts)maatregelen, in ieder geval tot duidelijk is hoe de Hoge Raad oordeelt over de huurverhogingsbedingen. Met uw brief is de mogelijke verjaring van de beweerdelijke aanspraken gestuit, dus met het afwachten van het oordeel van de Hoge Raad worden geen rechten ontnomen.

  Wij nemen aan u voor nu voldoende te hebben geïnformeerd, en vertrouwen op uw begrip in deze”.

• Ik heb nog een vraag over de toedracht van de brief aan MVGM/Bouwinvest. 

  Gaat het sturen van de brief om het recht op ongeldig maken van de betreffende huurprijswijzigingsclausule in je contract (dus ook voor de toekomst dat de huur niet zoveel verhoogd mag worden) of om het recht op teveel betaalde huur terug te kunnen vorderen (met terugwerkende kracht).

  Kortom: als we de brief niet sturen en de rechter verklaart over een paar maanden het huurprijswijzigingsbeding ongeldig, wordt het dan bij alle huurders van Bouwinvest uit hun contract gehaald/toegepast voor de toekomst of geldt het dan alleen voor de huurders die wel een brief hebben gestuurd?

  Antwoord

  De brief is een formele terugvordering van de huurverhogingen sinds het begin van de huurovereenkomst op grond van een uitspraak van de Amsterdamse rechtbank vorig jaar, met name om de rechten van de huurder veilig te stellen (in de brief wordt ook al gezegd dat de huurder er begrip voor heeft dat de verhuurder niet onmiddellijk die vordering zal voldoen in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep). 

  Het is niet zo dat het niet versturen van de brief gevolgen heeft voor de toekomst. Als de uitspraak van de rechter in het hoger beroep (en eventuele verdere beroepsprocedures) standhoudt (en dat is nog maar de vraag, het kan heel goed zo zijn dat een hogere rechter de Amsterdamse rechter terugfluit), dan is nog maar de vraag wat dat betekent voor andere vergelijkbare huurovereenkomsten, zoals de onze. Dan moet Bouwinvest iets gaan doen m.b.t. alle huurovereenkomsten met oneerlijke bedingen. 

  Dus om de vraag te beantwoorden: door de brief niet te versturen verspeel je naar onze mening geen rechten voor de toekomst

• Stel dat met de rechtszaak wordt bewezen dat ook ons (afwijkende) huurprijswijzigingsbeding niet geldig is door genoemde elementen, hoe zorgen we dan dat het ook bij ons contract wordt geschrapt? 

  HV Java gaat ervan uit dat, als het wijzigingsbeding door de HR inderdaad als oneerlijk wordt beoordeeld, alle bedingen zullen worden gewijzigd (dat kan op allerlei manieren, individueel tussen huurder en verhuurder, via overleg verhuurder met huurdersorganisaties, door interventie van de wetgever, etc) en niet alleen die van mensen die toevallig een brief hebben gestuurd.

• Hoe lang gaat het duren voordat we weten wat de Hoge Raad heeft besloten?

  Wij hebben inmiddels onze stukken ingediend maar de behandeling/beantwoording kan nog wel 3-6 maanden duren. Desgewenst kun je e.e.a. zelf volgen via de website van de HR: https://www.hogeraad.nl/prejudiciele-vragen/overzicht/

• Bouwinvest biedt op dit moment een heleboel nieuwe huurwoningen aan. Weten jullie of Bouwinvest deze huurwoningen met soortgelijke contracten aanbiedt  of hebben zij de huurovereenkomsten inmiddels gewijzigd?

  Wij hebben voorgesteld dat Bouwinvest met ons in overleg treedt om daarover te praten.