THEMA’S 

Huurontwikkeling

In de afgelopen jaren hebben wij gestreden tegen de forse jaarlijkse huurverhoging voor onze woningen. In de periode 2013-2016 zijn de huren met ruim 4% per jaar verhoogd. Met name gedurende de drie jaren 2014 t/m 2016 zijn onze huren omhoog geschoten. In die drie jaar zijn de huren gemiddeld met 17% gestegen, terwijl de CPI en de Amsterdamse huizenmarkt (de marktwerking in de huizenmarkt wordt vaak door Bouwinvest gebruikt als argument voor forse huurverhogingen) in die periode beide met slechts 2% stegen. Onze verhuurder Bouwinvest heeft met deze ongekende huurverhogingen een basis gelegd voor een meer dan gemiddeld rendement op haar investeringen in de daarop volgende jaren. Volgens de jaarrapporten van het Bouwinvest Residential Fund, waar de woningen op het Java-eiland onder vallen, is het gemiddelde rendement gedurende de jaren 2015 t/m 2020 ongeveer 14% per jaar geweest. Bouwinvest profiteert namelijk niet alleen van het directe rendement (het rendement verkregen uit de exploitatie van onze woningen, in de laatste 5 jaar gemiddeld bijna 3% per jaar) maar ook van het indirecte rendement (de waardestijging van het woningbezit als gevolg van de ontwikkelingen op de woningmarkt, in de laatste 5 jaar gemiddeld 11%).


Naar aanleiding van deze forse huurverhogingen zijn wij in 2016 door onze leden gevraagd acties te voeren tegen de voortdurend hoge huurverhogingen. Dat doen wij niet alleen door ieder jaar in het kader van de Overlegwet een advies aan Bouwinvest uit te brengen waarin de verhuurder wordt gevraagd in haar beleid t.a.v. de huuraanpassingen rekening te houden met de betaalbaarheid van onze woningen en het uiteraard beperkte budget waarover huurders beschikken. Naast ons jaarlijkse advies om de huren te verlagen of te bevriezen, proberen wij ook de maatschappelijke discussie rondom de betaalbaarheid van woningen in de vrije sector en de maatschappelijke verantwoordelijkheid van verhuurders te beïnvloeden. Als eenvoudige huurdersvereniging kunnen wij uiteraard moeilijk een vuist maken tegen een grote vastgoedbeheerder als Bouwinvest. Daarom richten wij ons ook op de politiek, de pers, de gemeente Amsterdam, andere huurdersverenigingen uit de commerciële sector, en andere stakeholders om onze doelstellingen te bereiken.
Zo organiseerde HV Java in 2019 het symposium “Buigen of Barsten” in debatcentrum Pakhuis de Zwijger over de toekomst van de commerciële huursector. Vanaf 2017 is de huurverhoging beperkt, dankzij grote actiebereidheid en inzet van onze huurders. Maar we willen meer.

Sinds 2018 hebben wij in ons jaarlijkse huuradvies een huurverlaging of een huurstop voorgesteld. Onze belangrijkste eis is namelijk dat onze woningen teruggaan naar het middensegment huur, met huren tussen de € 750 en € 1050 per maand. Daarvoor dienen de huren gedurende een bepaalde periode te worden verlaagd of bevroren. Dat kan, omdat Bouwinvest ruimschoots voldoende indirect rendement haalt zolang de gekte op de woningmarkt voortduurt.

Wij gaan de komende jaren door met onze acties tegen de huurverhogingen en zullen daarbij de politiek, de pers, en alle belanghebbenden proberen te betrekken. Elders op deze website kunt u onze adviezen m.b.t. de huurverhogingen vinden die wij in de jaren 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 aan Bouwinvest hebben uitgebracht.

 

Huuradvies

 

Zoals je wellicht weet, wordt HV Java ieder jaar door de verhuurder (Bouwinvest) gevraagd een advies uit te brengen over de voorgenomen huurverhoging. Dit is een formeel verzoek van de verhuurder, waarmee zij voldoet aan de bepalingen in de Wet op het overleg huurders/verhuurders. Uiteraard brengt HV Java ieder jaar het gevraagde advies uit, maar helaas wordt dit advies ieder jaar om uiteenlopende redenen niet door Bouwinvest overgenomen. In de sectie Huren (https://www.hvjava.nl/huren) van onze website vind je wat informatie over de huuradviezen van de laatste jaren.

Ook in 2024 heeft HV Java advies uitgebracht over de voorgenomen huurverhoging. Onder verwijzing naar de rechtszaken over het huurprijswijzigingsbeding hebben wij in het gevraagde advies over de voorgenomen huurverhogingen de verhuurder geadviseerd in 2024 een huurverhoging achterweg te laten, om zodoende recht te doen aan de uitspraak van de Amsterdamse rechtbank zonder vooruit te lopen op de uitkomst van het ingestelde hoger beroep en de aan de Hoge Raad gesteld prejudiciële vragen. 

Wij gaan de komende jaren door met onze acties tegen de huurverhogingen en zullen daarbij de politiek, de pers, en alle belanghebbenden proberen te betrekken. 

Elders op deze website kunt u onze adviezen m.b.t. de huurverhogingen vinden die wij in de jaren 2018, 2019, 2020 en 2021 aan Bouwinvest hebben uitgebracht. 

 
 

Huurprijswijzigingsbeding

 

In ons huuradvies 2024 hebben wij Bouwinvest gewezen op een aantal uitspraken van de rechtbank Amsterdam (onder andere https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:4800 en https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:4216). 

Dit waren veelal zaken die door de verhuurder waren aangespannen tegen huurders met een huurachterstand waarbij de rechter “ambtshalve” het huurprijswijzigingsbeding (verder HPWB) in de huurovereenkomst heeft getoetst aan het Europees consumentenrecht en tot een oordeel kwam dat het HPWB als oneerlijk moet worden beoordeeld in de zin van de Europese wetgeving. Op grond van dit oordeel werd het HPWB door de rechter nietig verklaard, waarmee in theorie ook alle huurprijsverhogingen van in het verleden werden teruggedraaid. 

In beide zaken is door de verhuurder hoger beroep ingesteld. Bij ingewikkelde zaken als deze, met mogelijk zeer grote gevolgen, is het gebruikelijk om zogenaamde prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. Dat is ook via tussenvonnissen in deze zaken gebeurd. Door dergelijke prejudiciële vragen te stellen kan de Hoge Raad versneld een oordeel geven hoe rechters in vergelijkbare gevallen in beginsel moeten handelen. Uiteraard wordt met de behandeling van het hoger beroep en eventuele nieuwe zaken gewacht op de antwoorden van de Hoge Raad.

In verband met deze zaken hebben wij twee acties ondernomen:

Onder verwijzing naar bovengenoemde zaken hebben wij in het gevraagde advies over de voorgenomen huurverhogingen de verhuurder geadviseerd in 2024 een huurverhoging achterweg te laten, om zodoende recht te doen aan de uitspraak van de Amsterdamse rechtbank zonder vooruit te lopen op de uitkomst van het ingestelde hoger beroep en de aan de Hoge Raad gesteld prejudiciële vragen. 

In antwoord op ons advies heeft de verhuurder laten weten ons advies niet over te nemen. Enerzijds omdat zij het volste vertrouwen zeggen te hebben dat het huurprijswijzigingsbeding na het oordeel van de Hoge Raad in stand blijft en anderzijds omdat zij deze zaak los zien van de huurverhoging in 2024. De verhuurder zegt zich te houden aan de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (ook wel wet Nijboer genoemd) en stelt dat huurverhogingen binnen het kader van die wet worden vastgesteld op basis van de geldende markthuur. Hoe die markthuur wordt vastgesteld wordt door de verhuurder niet uitgelegd. 

Inmiddels heeft iedereen van de verhuurder een brief ontvangen waarin de huurverhoging per 1 juli wordt aangekondigd. Wij hebben geen inzicht in alle verhogingen maar stellen vast dat die dit jaar helaas weer ruim boven de inflatie uitkomen.

HV Java heeft eind vorig jaar, nadat wij de bovengenoemde zaken tijdens onze ALV met de leden bespraken, besloten advies te vragen van onze juridisch adviseur, een ervaren huurrechtspecialist en oud-advocaat. Omdat het huurprijswijzigingsbeding in onze huurovereenkomsten grote gelijkenis vertoont met de bedingen in bovengenoemde zaken, raadde hij ons aan onze leden te adviseren een brief te sturen waarin een beroep werd gedaan op nietigheid van het huurprijswijzigingsbeding en tevens Bouwinvest op te roepen met HV Java in overleg te treden over “over een aangepast huurprijswijzigingsbeding (…) en alles wat daarmee samenhangt als gevolg van het vonnis van 3 augustus 2023”.

Het sturen van deze brief is, in onze eigen woorden, “een paal in de grond” om tegenover Bouwinvest geen rechten te verspelen. Onze juridisch adviseur is van oordeel dat het sturen van die brief (een zogenaamde stuitingsbrief) daartoe voldoet, en dat er, in afwachting van de antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen en de uitkomst van de ingestelde hoger beroepen, op dit moment verder geen acties nodig zijn. 

Het heeft ons verheugd te zien dat vele huurders ervoor gekozen hebben deze brief aan Bouwinvest te sturen. Bouwinvest heeft in antwoord op deze brieven gezegd begrip te hebben voor het versturen van de brief maar adviseert de huurder de uitkomst van het hoger beroep in deze zaken af te wachten. 

Dat laatste is naar ons oordeel ook verstandig. Het heeft op dit moment weinig zin verdere (gerechtelijke) stappen te ondernemen, in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad.

Wij hebben tijdens de extra Algemene Ledenvergadering op 27 mei 2024 in hotel Jakarta aandacht aan deze zaak besteed  en vragen van leden beantwoordt.

Voor vragen verwijzen wij naar de Q&A die onder NIEUWS te vinden is.